物业冰与火：2023年超4成物企净利下跌，17家在管面积破亿

伴随着港股物企财报季的结束，上市物企2023年业绩披露暂时落下帷幕。

截至三月最后一天，57家上市物企顺利交卷。除了部分A股物企，仍有5家港股物企年报“难产”，分别是方圆生活服务、佳源服务、建业新生活、宋都服务、力高健康生活。

回顾2023年，宏观经济复苏缓慢，房地产市场环境持续疲软，物管行业的周期性业务持续压缩，多种经营受到挑战，营收增速进一步放缓，部分物企仍未走出关联方减值阴霾，4成物企净利润承压下行。

在此背景下，越来越多的物企开启向内生长之路。巩固基本盘、专注服务品质提升和精细化运营，成为主旋律。与此同时，物企风险防控意识不断提高，更加注重财务的稳健性，现金流普遍有所回升。

4月3日，研究院推出2023年上市物企系列榜单，从营收、利润、规模、现金流、细分业务表现等多个维度，通过8大榜单，透视57家上市物企的业绩成色。

2家收入超30亿元，毛利率最高72.5%

披露年报的上市物企中，有47家物企公布了社区增值服务情况。

2023年47家物企社区增值服务总收入约为321.34亿元，平均收入约6.84亿元，对比上年同期的6.14亿元略有增长。其中有2家物企收入超过30亿元，分别是碧桂园服务37.53亿元、绿城服务35.69亿元。其次分别为保利物业、雅生活服务、恒大物业，营收分别为28.16亿元、23.35亿元、21.68亿元。

上年同期营收最高的三家，分别是碧桂园服务40.17亿元、保利物业30.64亿元、雅生活服务23.20亿元。

此外，2023年社区增值服务收入不足1亿元的有9家，有27家介于1亿元至10亿元，超过10亿元的有11家。

47家物企中，有34家公布了社区增值服务的毛利率，其平均毛利率达到35.98%；对比上年同期，有31家物企公布了2022年社区增值服务毛利率情况，平均毛利率35.8%，与上年基本持平。

彩生活社区增值服务毛利率最高，达72.5%，紧随其后的是金科服务、佳兆业美好、鑫苑服务，毛利率分别为58.2%、56.7%、55.2%，毛利率均高于50%。

社区增值服务毛利率最低的是京城佳业，为13.9%。2022年京城佳业社区增值服务毛利率为15%，同样位于该榜单最末位。

营收占比方面，平均占比达14.39%，较2022年同期13.72%，提升0.67个百分点。该板块业务收入比重超过30%的有2家，最高为建发物业，占比38.5%，其次为越秀服务，占比35.4%；收入比重不足10%的有16家，最低的是苏新服务，占比1.4%。

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