地产代建红海

旭辉建管的官微上，发布了其成立两年时间内所取得的成果。“发展迅速”成为它的关键词。

从2021年完成代建团队组建，到2022年管理规模突破1000万方，再到2023年新增在管总建面超980万方。两年多的时间里，其加快了布局的节奏。

也不止旭辉建管，这两年，新入局代建领域的一批房企，包括世茂集团、华夏幸福、中梁控股、龙湖集团、绿地控股、世纪金源等，拓展步伐都在加快。

它们之中，有的是出险房企，以代建作为自救新路，向资本市场讲述轻资产故事，有的是稳健性房企，以代建寻求第二增长曲线，抵抗行业震荡周期。

无论目的如何，跻身代建这片“红海”，已成为多家房企的共识。

从2023年代建企业TOP20排行榜看来，过往以绿城管理、蓝城集团、中原建业等头部代建企业为主的格局，渐渐发生一些变化。

目前市场上冲出重围的代建企业，多数成立于近两三年，例如旭辉建管、腾云筑科成立于2021年，龙湖龙智造、幸福安基成立于2022年。

金地虽然布局代建已有十几年，碧桂园深耕代建也逾八年时间，但此前多年并未过多注重代建业务，金地管理、碧桂园建管也是近几年才开始活跃。

市场甚至还未熟悉这些代建平台的名称。在此之前，多数房企或多或少亦有涉水代建，但并未成立专业的代建管理团队。

像是新城控股，于2022年底成立新城建管，以轻资产代建和代管持续拓宽发展赛道。但早于2020年，新城控股便提出了轻重并举的战略。

新崛起的这些代建平台，各有发展的侧重点。

新城建管正发力商业综合体代建领域，项目主要位于二三线城市；而旭辉建管从商业代建逐渐转向政府代建，目前政府/国企类代建合同额占比超50%；龙湖龙智造的核心能力则在于 TOD全业态运营能力，截至2023年底，其累计获取建管项目60余个。

作为世纪金源旗下的代建平台，腾云筑科自收购当代置业旗下的当代管理以后，也显得高调不少，其目标是打造“新资管 新科技 新生态”三力融合的价值创造闭环。

至于绿地挂牌成立的绿地外滩企业管理服务公司，依托的是绿地外滩中心项目，试点打造轻资产模式、全业务链条的管理运营服务平台。

代建行业从一片“蓝海”走出，向着“红海”进发。代建入局者愈发增多，侧面说明行业仍有红利。

一边是国央企、城投类公司以及区域小房企拿地渐多，储备了大量土地，但操盘经验不多，需要专业的操盘团队提供支持。

另一边是自2023年开始，中央多次提及保障性住房规划建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，以此作为落实房地产发展新模式的重要抓手，而这些政府类项目，代建需求高。

金地管理董事长郝一斌去年曾对外表示，代建赛道渗透率在不断提高，但以欧美模式代建渗透率20-30%为对比，我国仍有3倍增长空间，料该赛道未来3年均值，代建面积将达1.7亿平，收入规模达336亿元，有较大发展潜力。

代建行业，仍有机会，这点不可否认。但机遇与挑战并存，也是不变的真理。

随着代建行业竞争态势加剧，所面临的挑战，也越发严峻。

从前述可知，多数代建企业卯足力气，加速拓展。但回到实际销售情况，尚有较大的上升空间。

2023年，除了绿城管理达到千亿以上的合约销售金额以外，其余代建企业销售金额差距较大。仅有中原建业、蓝绿双城、绿城发展的代建项目销售金额超过百亿，多数代建平台销售数据并不理想。

绿地控股代建金额仅为20亿元，远洋建管、新城建管等企业，全年销售金额为个位数。

这样的形势之下，抢占规模、取得先行优势，显得更为重要。只是，越多房企加入，代建行业的价格竞争越不可避免。

代建企业的收入来源于品牌使用费、代建管理费、项目奖励费等，以足够低的报价，中标项目的可能性越大。

按照以往，代建行业中标的综合费率平均为4%-6%，但当前，多数代建企业在3%左右，甚至低于3%。去年10月，绿城管理中标了安徽芜湖三山经开区一项目开发代理服务，中标费率仅为2.93%。

这时候，考验的是全业态管理、服务体系化能力，品牌效应大、实力足的房企，才能争到市场份额。

但类似绿城管理、中原建业这样的头部代建企业，也有着重重挑战。

中原建业仍在消化地产行业下行的影响。2022年，中原建业代建业务受到冲击，销售额规模大幅下滑47%。营收减少53.5%，到了2023年上半年，中原建业营收虽略有上涨，但净利润较2022年同期下降6.5%至1.91亿元，期内净利率为50%。

绿城管理则对内部进行调整。2023年7月，绿城管理宣布了新的组织管理架构，张亚东获任为董事会联席主席，李军从行政总裁调任董事会副主席，从绿城中国调任的“工程线得力干将”王俊峰，代替李军成为CEO，引起业内热议。

对于此番人事调整，张亚东解释为，“是给李军配人而非换掉李军”。他直接指出绿城管理的组织架构问题，“每个区的管理幅度很大，精度、颗粒度、深度都不够”。

他给李军提出一个重要任务，就是优化组织架构。

作为代建行业的龙头，绿城管理占据市场份额超过四分之一，已经到了亟需调整、变化的阶段。

目前，已有87家地产商进入代建行业，既有全国性房企，也有区域性房企，专业化能力分明，马太效应初显。

代建行业的集中度会越来越高，想要获得更大的生存空间，规模拓展、模式调整都必须与时俱进。

免责声明：本文内容来源于第三方或整理自互联网，本站仅提供展示，不拥有所有权，不代表本站观点立场，也不构成任何其他建议，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容,不承担相关法律责任。如发现本站文章、图片等内容有涉及版权/违法违规或其他不适合的内容， 请及时联系我们进行处理。